[아파트 입지분석 2탄] 서울시 송파구 가락동 헬리오시티 아파트 가격/입지 분석

네이버에 '헬리오시티'로 검색하면 '23억 헬리오시티가 15억에 팔렸다…'집값 추락' 역대 최대'라는 기사가 제일 먼저 나온다. 헬리오시티는 서울에서 보기 드문 9510세대의 거대 단지이고, 송파구에 위치한 신축 아파트이다 보니, 많은 사람들이 관심을 받는다. 그러다 보니, 가격이 상승하던 하락하던 많은 자극적인 뉴스 기사들이 쏟아지곤 한다.

 

부동산 투자를 준비하는 입장에서 자극적인 뉴스 기사에 휘둘리지 말고, 데이터 기반의 정확한 가격/입지 분석을 통해 적절한 매수 타이밍을 정해야 한다고 생각한다. 그런 의미에서, 이번 포스팅을 통해 헬리오시티의 가격 흐름과 입지 분석을 진행해보려고 한다.

 

 

1. 가격 분석

 

헬리오시티는 워낙 고가의 아파트이다 보니, 현실적으로 매수 가능한 25평대의 가격을 유심히 모니터링하고 있다. 그러나, 최근 경기가 너무 안 좋다 보니 경제 위기와 같은 돌발 변수가 발생하면서 지금보다 더 급격한 가격 하락이 나올 수도 있다고 생각한다. 따라서, 현시점 현실적으로 접근 가능한 25평대와, 혹시 모를 상황을 대비해서 32평대 가격을 추가적으로 모니터링하려고 한다.

 

[25평]

매매는 최근 실거래 기준 1개월 평균 가격이 14억 2500만 원이다. 이 매매 가격은 2019년 6월 가격대이다.

전세는 최근 실거래 기준 1개월 평균 가격이 7억 3319만 원이다. 이 전세 가격은 2019년 11월 가격대이다.

현재 기준 전세가율은 약 51%이다. 서울 평균 전세가율 55% 대비 약간 낮은 수준이다.

 

 

[32평]

매매는 최근 실거래 기준 1개월 평균 가격이 17억 250만 원이다. 이 매매 가격은 2019년 8월 가격대이다.

전세는 최근 실거래 기준 1개월 평균 가격이 8억 2403만 원이다. 이 전세 가격은 2019년 10월 가격대이다.

현재 기준 전세가율은 약 48%이다. 서울 평균 전세가율 55% 대비 낮은 수준이다. 전세 가격이 올라오지 않는다면 매매 가격이 내려갈 가능성이 높을 것 같다.

 

 

 

2. 매물 확인 (네이버 부동산)

 

실거래가와 현재 등록되어 있는 매물들의 가격을 비교해보면 현재 부동산 시장의 분위기를 어느 정도 파악할 수 있는 것 같다. 최근 실거래가보다 아주 낮은 가격의 매물들이 넘쳐난다면 부동산 가격이 더 하락할 가능성이 높다고 생각하면 될 것 같다. 반대로 최근 실거래보다 아주 높은 가격의 매물들이 넘쳐난다면 부동산 가격이 바닥을 잡고 있을 가능성도 있으니 더 유심히 살펴봐야 할 것 같다.

 

[25평]

매매는 25평 14억 매물이 많이 올라와 있고, 최근 실거래가 14억 2500만 원보다 2500만 원 저렴한 가격이다.

전세는 25평 6억 8000만원 매물이 많이 올라와 있고, 최근 실거래가 7억 3319만 원보다 5319만 원 저렴한 가격이다.

 

 

[32평]

매매는 32평 16억 4000만원 매물이 많이 올라와 있고, 최근 실거래가 17억 250만 원보다 6250만 원 저렴한 가격이다.

전세는 32평 7억 매물이 많이 올라와 있고, 최근 실거래가 8억 2403만 원보다 1억 2403만 원 저렴한 가격이다.

32평 전세 매물 가격이 실거래가보다 많이 낮은 편이다. 전세가격이 계속 내려가면 매매 가격에 영향을 줄 수 있으므로 현재 등록된 매물의 거래 여부를 지속적으로 모니터링해야 할 것 같다.

 

 

3. 거래량 분석

 

매매 기준 최근 3개월의 거래량을 확인해 보았다.

25평은 2023년 1월 2건, 2022년 12월 3건, 2022년 11월 0건이다. 32평은 2023년 1월 0건, 2022년 12월 1건, 2022년 11월 8건이다. 현재 거래량이 거의 없는 상태이다. 어떤 자산이든 하락장이 마무리될 때 거래량이 크게 터지는 게 일반적이기 때문에 거래량이 갑자기 늘어나는지 여부를 지속적으로 확인할 예정이다.

 

 

 

4. 교통

 

사실 서울의 아파트는 어지간하면 교통 여건이 좋은 편이다. 도보 5분 거리에 지하철역이 없다고 해도, 대신 수많은 버스들이 아파트 단지를 지나갈 거기 때문에 심각하게 고민해야 할 부분은 아닌 것 같다.

 

그래도 교통 여건을 분석해 보면, 아래 지도와 같이 8호선 송파역과 거의 붙어 있다. 말 그대로 역세권 아파트이다. 심지어 2022년 3월부터 헬리오시티는 송파역과 연결되었다. 지하철 역과 연결된 아파트는 흔치 않다. 엄청난 장점인 것 같다.

 

또한, 1 정거장만 이동하면 3호선/8호선 환승역인 가락시장역, 9호선 석촌역으로 이동할 수 있다. 

 

 

 

5. 학군

 

아파트 단지 주변에 서울해누리 초등학교, 서울해누리 중학교, 중대초등학교, 일신여자 중학교, 잠실여자 고등학교, 가락 고등학교 등 너무나 많은 학교가 위치해 있다.

 

참고로, 서울해누리 중학교는 특목고 진학률이 송파구 1위이고, 잠실여고는 의대 진학률이 송파구 1위이다.

 

 

 

6. 편의 시설

 

자차로 30분 이내의 거리에 잠실 롯데백화점/롯데월드몰, 가든파이브, NC백화점 송파점이 위치해 있다. 또한, 서울아산병원과 강남세브란스병원 모두 자차로 15분 거리에 위치해 있다.

 

사실 서울 한복판에 있는 아파트 단지는 편의 시설을 분석할 필요가 없긴 하다. 당연히 아파트 단지에서 아주 가까운 거리에 대부분의 편의 시설이 존재한다.

 

 

7. 아파트 단지 분석

 

• 브랜드: 현대산업개발, 현대건설, 삼성물산 컨소시엄이 가락시영 아파트를 재건축한 단지이다.

• 세대수: 9510세대의 거대 단지 아파트이다. 2000세대가 넘는 대단지 아파트도 좋다고 하는데, 9510세대 아파트라면 얼마나 좋을까요? 대단지 아파트답게 단지 내에 어린이 집이 7개나 위치해 있다. (헬리오가람어린이집, 헬리오나래어린이집, 헬리오사랑어린이집, 헬리오다울어린이집, 헬리오라온어린이집, 헬리오바른어린이집, 헬리오마음어린이집)

• 연차: 6년 차.(2018년 6월)