[대출상환방법] 원리금 균등 분할 상환, 원금 균등 분할 상환, 체증식 분할 상환이란? 차이점?

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 대출이다. 물론 현금 100%로 부동산을 매수하는 게 가장 좋으나, 현실적으로 엄청난 고가의 부동산을 현금으로만 매수하는 건 쉬운 일이 아니다. 따라서, 어쩔 수 없이 본인이 보유한 현금과 부족한 금액은 대출로 채워서 부동산을 매수할 수밖에 없다.

 

그러나, 세상에 공짜는 없다. 대출을 받으면 그 즉시 대출금에 대한 이자를 부담해야 한다. 어쩔 수 없이 부담해야 하는 게 대출 이자이지만, 최대한 본인의 상황에 맞는 대출 상환 방법을 선택한다면 조금 더 부담을 덜 수 있을 것이다. 

 

이번 포스팅에서는 대출 상환 방법인 '원리금 균등 분할 상환, 원금 균등 분할 상환, 체증식 분할 상환'의 상세 내용과 차이점을 알아보려고 한다. 쉽게 이해할 수 있도록 수치로 비교하면서 설명하고, 쉽게 사용할 수 있는 대출 이자 계산 어플도 추천하려고 한다.

 

 

1. 원금 균등 분할 상환 방식 (체감식 분할 상환 방식)

 

말 그대로 매달 원금을 동일하게 나눠서 갚는 방식이고(1/N, N: 총 대출 개월수) 체감식 분할 상환 방식이라고 부르기로 한다. 매달 일정 부분의 원금을 갚아나가기 때문에, 매달 대출 원금이 1/N만큼 줄어든다. 따라서, 매달 대출 이자가 줄어들게 된다. 초기에 갚아야 하는 원리금이(원금 + 이자) 가장 높고, 시간이 지날수록 줄어드는 방식이다. 총 대출 이자는 원리금 균등 분할 상황 방식과 체증식 분할 상환 방식보다 적다. 대출 이자 총량을 줄이고 싶은 사람에게 적합한 방식이다.

 

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2. 원리금 균등 분할 상환 방식

 

말 그대로 매달 원리금(원금 + 이자)을 동일하게 나눠서 갚는 방식이다.(대출금 상환, 대출상환방법) 대출 기간의 총이 자를 미리 계산하고 원금과 더한 금액을 1/N로 나눠서 갚아나가는 방식이다. 초기에 갚아야 하는 원리금에는 이자가 많고 원금이 적지만, 시간이 지날수록 이자가 적고 원금이 많아진다. 총 대출 이자는 체증식 분할 상환 방식보다 적지만 원금 균등 분할 방식보다는 높다. 매달 갚아야 하는 원리금을 일정하게 유지해서 자금 계획을 세우고자 하는 사람들에게 적합한 방식이고 보통 주택담보대출 상환 시 적용된다.

 

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 3. 체증식 분할 상환 방식

 

매달 갚아야 하는 원리금이 늘어나는 방식이다. 원리금 균등 분할 상환 방식과 동일하게 초기에 갚아야 하는 원리금에는 이자가 많고 원금이 적지만, 시간이 지날수록 이자가 적고 원금이 많아진다는 점이다. 다만, 원리금 균등 분할 상환 방식보다 시간이 지날수록 늘어나는 원금의 양이 다르다.(초기에는 느리게 늘어나다가 막판에 크게 늘어나는 방식) 사회 초년생이나 향후 소득의 증가가 예상되는 사람에게 적합한 상품이다. 일반적으로 보금자리론에서 선택 가능한 방식이다.

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4. 상환 방식 비교

 

한국주택금융공사 사이트에서 '예상보증금액' 기능을 활용하면 대출 상환 방식의 차이점을 한 눈에 볼 수 있는 그래프를 제공한다. 가상으로 대출금 3.6억, 대출 상환 기간 40년, 대출 금리 5%로 설정했다.

[출처: 한국주택금융공사]

 

• 1) 원금 균등 분할 상환 방식 (체감식 분할 상환 방식)

월납입금: 최초 2,278,767원에서 시작해서 753,184만원까지 감소

총이자: 360,715,175원

 

• 2) 원리금 균등 분할 상환 방식

월납입금: 매달 동일한 납입금, 1,735,907원

총이자: 472,979,392원

 

• 3) 체증식 분할 상환 방식

월납입금: 최초 1,528,767원에서 시작해서 1,910,036만원까지 증가

총이자: 518,321,008원

 

• 초기 납입금: 원금 균등 분할 상환 방식 > 원리금 균등 분할 상환 방식 > 체증식 분할 상환 방식
• 중장기 납입금: 체증식 분할 상환 방식 > 원리금 균등 분할 상환 방식 > 원금 균등 분할 상환 방식
• 총이자: 체증식 분할 상환 방식 > 원리금 균등 분할 상환 방식 > 원금 균등 분할 상환 방식

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5. 월별 납입금(상환액) 계산기 추천

 

• 1) 네이버 대출 계산기

네이버 검색창에 '대출 계산기'라고 검색하면 된다. 원금 균등 분할 상환 방식, 원리금 균등 분할 상환 방식의 월 납입금(상환액)을 계산할 수 있다. 아쉬운 건, 체증식 분할 상환 방식은 지원하지 않는다. (체증식 분할 상환은 그다음 추천하는 '부동산 계산기' 어플을 사용하면 쉽게 계산할 수 있다.)

 

[원금 균등 분할 상환 방식 계산 예시]

대출 금액, 대출 기간, 연이자율을 입력하고 상환 방법을 '원리금균등'으로 선택한다. '월별 더 보기'를 누르면 월 납입금(상환액)을 조회할 수 있다. (빨간색 숫자)

[출처: naver.com]

 

[원리금 균등 분할 상환 방식 계산 예시]

대출 금액, 대출 기간, 연이자율을 입력하고 상환 방법을 '원금균등'으로 선택한다. '월별 더보기'를 누르면 월 납입금(상환액)을 조회할 수 있다. (빨간색 숫자)

[출처: naver.com]

 

• 2) 부동산 계산기

네이버 대출 계산기에서 계산 기능을 제공하지 않는 체증식 분할 상황 방식을 예시로 설명하겠다.

 

[체증식 분할 상환 방식 계산 예시]

네이버 검색창에서 '부동산 계산기'를 검색하거나, 구글 Play스토어에서 '부동산 계산기'를 검색해서 다운로드하면 된다.

[출처: naver.com]

 

부동산 계산기 메인화면에서 '대출이자'를 선택한다.

 

 

대출 금액, 대출 기간, 연 이자율을 입력하고 '체증식'을 선택한다. '대출 이자 계산' 버튼을 누르면 월 납입금(상환액)을 조회할 수 있다. 우측 사진의 '상환 테이블'을 통해, 회차별 상환원금/이자액/납부액과 대출 원금 잔액을 확인할 수 있다.