[아파트 입지분석 1탄] 과천시 부동산 원문동 래미안슈르 가격/입지 분석 (feat. 과천주공4단지)
최근 1년간 부동산 가격이 끊임없이 하락하면서 거래량 실종 현상이 나타나고 있다. 이럴 때일수록 살고 싶은 아파트 단지를 여러 개 선정하고 가격 흐름을 꾸준히 관찰해야 한다. 입지 분석을 통해 살고 싶은 아파트 단지를 찾고, 매매/전세 가격 흐름을 관찰하면서 좋은 매수 기회를 기다려야 한다고 생각한다.
개인적으로 살고 싶은 아파트 단지를 선정하기 위해 여러 방면으로 고민했다. 일단, LTV 60% 수준까지 대출을 받는다는 가정 하에 현금 + 대출로 매수 가능한 가격대를 확인했다.(대출 후에 갚아야 하는 원리금이 월급의 50%를 넘지 않도록 했다.) 그리고, 직장인이다 보니 출/퇴근이 가능한지 여부가 매우 중요하다. 그래서, 자차로 1시간 이내에 출/퇴근이 가능한 지역으로 후보군을 좁혔다.
느낌적인 느낌으로 이번 부동산 하락기가 내 집 마련을 위한 엄청난 기회라는 생각이 들었다. 그래서, 기왕이면 평소에 매수하기에 부담스러울 정도로 좋은 지역으로 진입해야겠다는 생각을 했다. 물론, 서울이 가장 좋다고 생각하나, 가격이 너무 부담스럽고 다니는 회사의 위치상 강남을 제외한 서울 지역에서 출퇴근이 어렵기 때문에, 그다음 좋다고 생각하는 지역을 선택했다. (강남이 제일 좋은 것은 알겠으나.... 가격이....) 그래서 마지막까지 고민했던 곳이 분당/과천인데, 개인적으로 조용한 곳을 선호해서 최종적으로 과천으로 선택했다.
개인적으로 살고 싶은 아파트를 선정하는 과정을 주저리주저리 썼지만, 사실 아파트를 매수하기 위해 반드시 거쳐야 하는 과정이라고 생각한다. 다시 한번 정리해 보면 아래와 같다.
1단계. 보유한 현금과 부담가능한 대출을 포함해서 부동산 투자에 활용할 수 있는 자산을 확인한다.
2단계. 매달 갚아야 하는 원리금이 본인의 월급의 50%를 넘지 않는지 한번 더 확인한다.
3단계. 본인의 자산으로 매수할 수 있는 지역을 찾는다.
4단계. 출/퇴근이 불가능한 지역을 제외한다.
5단계. 기타 본인의 취향에 맞게 최종적으로 후보군을 선정한다.
그럼 본격적으로, 나름대로의 기준으로 선정한 살고 싶은 아파트 과천 원문동 래미안슈르를 분석해 보겠다.
1. 가격
33평 기준으로 2021년 10월 18억 3000만 원이 고점이었고, 2023년 1월 현재 12억 5500만 원에 거래가 되고 있다. 고점 대비 -31.42%의 하락률이고 가격은 5억 7500만 원 하락했다. 2023년 1월 현재 가격 12억 5500만 원은 2019년 8월의 가격대와 유사하다.
그런데, 매매 가격이 5억 7500만 원 하락하는 동안 전세가격은 5894만 원만 하락했다. 과천 지역의 전세 수요가 아주 탄탄해서 특정 가격 이하로 내려가지 않는 것 같다.
전세가율은 57% 수준이다.(7억 1718만 원/12억 5500만 원 x 100 = 57%) 보통 서울 지역의 전세가율은 55%, 경기도 지역의 전세가율은 60%라고 알려져 있다.
2. 교통
4호선 정부과천청사역까지 도보로 12분 거리이다. 4호선으로 6 정거장 이동하면 사당역이고(12분 소요) 7 정거장 이동하면 이수역이다.(14분 소요) 사당역은 2호선, 이수역은 7호선으로 환승이 가능해서 서울 어디든 편하게 갈 수 있다.
강남까지의 접근성도 아주 좋다. 좋은 직장이 많기로 소문난 강남 삼성역까지 대중교통으로 36분이 소요되고, 자차로 21분 소요된다.
3. 학군
도보 7분 거리에 문원초등학교, 문원중학교가 위치해 있다. 아파트 단지 중심 기준의 거리이고 실제로를 찻길 하나 건너면 되는 아주 가까운 거리이다. 도보 12분 거리에는 과천중앙고등학교가 위치해 있다. 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 도보 10분 내외의 거리에 위치해 있는 건 엄청난 장점이다.
4. 편의시설 (대형마트, 대형 쇼핑몰, 영화관)
차량으로 2분, 도로보 12분 거리에 이마트가 위치해 있다. 개인적으로 편의시설 중에 대형마트가 가장 중요하다고 생각한다. 대형마트의 경우 1주일에 2~3회는 방문하기 때문에 아파트 단지와의 거리가 가까울수록 좋다고 생각한다.
대형 쇼핑몰, 영화관은 근접한 위치에 없다. 대형 쇼핑몰, 영화관도 아파트 단지와 거리가 가까우면 좋으나, 1달에 1번 정도의 적은 빈도로 방문하는 편의 시설이기 때문에 접근성이 크게 중요하진 않다.
5. 자연환경
가까운 거리에 관악산, 청계산이 있다. 특히, 청계산 산림욕장 접근성이 좋아서 주말에 가볍게 나들이 가면 좋을 것 같다. 또한, 가까운 거리에 경마공원, 서울랜드가 위치해 있다.
6. 아파트 단지 분석
- 브랜드: 래미안은 자이와 더불어 최고의 아파트 브랜드이다.
- 세대수: 2899세대의 대단지 아파트이다. 대단지 아파트는 무조건 좋다고 생각한다. 사람이 많이 모이면 자연스럽게 아파트 단지 내부에 많은 편의시설이 생길 수밖에 없다.
- 연차: 16년 차.(2008년 8월) 과천 위버필드(3년 차, 2021년 1월), 과천자이(3년 차, 2021년 11월)와 비교하면 노후화된 아파트 단지이다. 하지만, 가격이 과천 래미안슈르 대비 약 80% 비싸다. 일단, 과천 래미안슈르에 입성한 후에 추가 자금을 확보해서 신축 아파트로 이동하는 전략을 사용하는 게 좋을 것 같다.
7. 기타
2020년 로또 청약으로 유명했던 지정타, 지식정보타운이 자차로 5분 거리에 위치해 있다. 과천 지식정보타운에는 대단지 아파트들이 대거 포진되어 있어서 많은 편의 시설들이 갖춰질 것으로 예상된다.